Justiça determina que Alfredo Kaefer desocupe imóvel negociado em dívidas com banco

O Banco Internacional do Funchal (Brasil) S.A e o Banif – Banco internacional do Funchal (Cayman) LTDA ajuizaram uma demanda de imissão na posse contra o empresário e ex-deputado federal Jacob Alfredo Stoffels Kaefer.

De acordo com as instituições financeiras, elas são proprietárias de um imóvel adquirido mediante escritura pública e que o ex-deputado Federal Alfredo Kaefer estaria se recusando a entregar a posse do referido imóvel aos seus proprietários.

Ainda segundo os bancos, Kaefer teria sido notificado extrajudicialmente para que desocupasse o imóvel. O que não teria ocorrido até a data da sentença.

Diante disso, os bancos requereram ao judiciário a procedência da demanda para emitir imediatamente a posse do imóvel em questão e também solicitaram pagamento de indenização por injusta ocupação do imóvel.

O que diz Alfredo Kaefer

Em sua defesa, o ex-deputado federal alegou que os bancos eram credores de uma empresa que faz parte do grupo em que ele é sócio e que para quitação de suas dívidas, o empresário realizou uma operação de dação em pagamento para liquidação total e integral das dívidas, dando os imóveis, contudo o valor total dos imóveis era de R$ 28 milhões e as dívidas eram de R$ 16.595.073,47 (dezesseis milhões quinhentos e noventa e cinco mil e setenta e três reais).

A diferença entre esses valores, que era de R$ 9.251.978,69 foram pagos pelos bancos à Alfredo, por meio de crédito em sua conta corrente junto ao Banco Banif Brasil. A verdade sobre os fatos narrados por Kaefer não constam em escritura pública.

Alfredo Kaefer teria ajustado verbalmente com o presidente dos bancos que estes mesmos imóveis seriam objeto de compra e venda, saindo o imóvel do patrimônio de uma empresa a qual Alfredo é sócio e entrando na esfera patrimonial de Kaefer, pessoa física.

Como se pode verificar pelos indícios da operação, o que ocorreu na verdade é uma novação dos empréstimos, que é quando o devedor contrai com o credor uma nova dívida, para extinguir e substituir a antiga.

Neste caso, uma dívida em torno de R$ 16 milhões foi quitada com um imóvel de R$ 28 milhões sendo que a diferença em torno de R$ 9 milhões teria sido dado a Kaefer e não para a empresa que teve sua dívida quitada.

Essa operação ocorreu porque Alfredo Kaefer precisava de recursos para diversas atividades empresariais e com isso os bancos, autores da ação, teriam emprestado R$ 9 milhões ao ex-deputado, devidamente garantido com o imóvel que era de sua empresa.

A operação foi tratada por Kaefer como um simples empréstimo que foi acordado verbalmente com o antigo gerente.

Diante disso, Alfredo requereu improcedência dos pedidos iniciais e pediu a condenação dos bancos em litigância de má-fé.

O que diz a justiça

A fundamentação da sentença, se limita a controvérsia em verificar se os bancos preenchem os requisitos necessários para se ter a posse do imóvel descrito, bem como se a escritura de dação em pagamento dos imóveis tem algo que possa anulá-la.

A prova de propriedade, de acordo com a sentença, está comprovada pela escritura de dação em pagamento do imóvel descrito na petição inicial, bem como a individualização do bem se deu pela matrícula do referido imóvel.

Quanto a ausência de causa para exercer a posse ficou comprovado pelos bancos o domínio sobre o imóvel reivindicado.

Nesse caso verifica-se que Alfredo Kaefer fundamenta sua defesa alegando que a dação em pagamento se deu de forma simulada.

O Código Civil de 2002 no artigo 167 estabelece que é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

Afirma a sentença, que é possível observar que a simulação foi invocada após a impossibilidade da retrovenda (cláusula contratual que permite o direito de reaver o imóvel ora transferido pelo vendedor ao comprador pelo prazo de até três anos) pela ausência de recursos do empresário.

Ou seja, quando ficou consolidada a propriedade dos imóveis em favor dos bancos, em razão da expiração da opção de recompra, só restou ao ex-deputado invocar as nulidades para tentar desfazer o negócio.

Apesar de ser legítima a alegação de simulação há limites para incidência quando ela for capaz de configurar manipulação estratégica das normas jurídicas. Em tais casos é inaplicável a nulidade em razão do abuso do direito.

Verifica-se que a alegação de nulidade é abusiva pois foi invocada somente após Alfredo Kaefer beneficiar-se dos R$ 9.251.978,69 e não conseguir reunir o montante que calculava ser suficiente para o exercício da retomada.

A partir do momento em que o empresário foi notificado para desocupação do imóvel, permanecendo na posse, ficou demonstrada a posse injusta. Uma vez que foi firmada por escritura pública a dação em pagamento em favor dos bancos, o empresário não pode alegar desconhecimento da titularidade do imóvel e portanto é devido o pagamento de aluguéis durante o período da ocupação.

A condenação

A Juíza de Direito, Anatália Isabel Lima Santos Guedes, da 3ª Vara Cível de Cascavel, julgou procedente o pedido dos bancos e confirmou a liminar determinando que o empresário desocupe o imóvel no prazo de trinta dias de forma espontânea a contar da intimação desta sentença.

Caso seja descumprido será expedida a imissão na posse a ser cumprido por um Oficial de Justiça, com força policial, caso necessário.

O empresário ainda foi condenado ao pagamento de aluguel pela ocupação do imóvel devido mensalmente desde outubro de 2013 até a data da desocupação acrescidos de juros e correção monetária.

A decisão publicada é de primeira instância, assim é passível de recurso e pode ser reformada pelo Tribunal de Justiça do Paraná.

A CGN trouxe as versões das partes, as quais foram apresentadas durante o desenrolar do processo, entretanto, o espaço segue aberto para outras explanações.