Condutas abusivas de locadores, geram indenização de R$ 12 mil ao locatário

Um cascavelense alugou um imóvel para o desenvolvimento de atividade comercial em que a vigência do contrato de locação teria início a partir de 01/10/2019 no valor de R$ 1.300,00 mensais.

O aluguel, conforme exigência dos proprietário, deveria ser pago de forma antecipada, além de ter sido ajustada uma caução no valor de R$ 2.500,00.

Ocorre que no dia 01/10/2019, as chaves não foram entregues, conforme previa o instrumento de locação, sendo que o ato de entrega apenas foi efetivado no dia 10, após o pagamento integral do aluguel e da caução.

Porém, tendo em vista as dificuldades financeiras enfrentadas pelo locatário, houve o atraso de dois meses de aluguel, ocasião em que foi informado que a caução seria retida para cobrir os valores que não foram adimplidos e que ele deveria deixar a sala no prazo de 30 dias a partir do recebimento de notificação extrajudicial em 23/01/2020.

Entretanto, no dia 28/01, o locatário foi surpreendido com uma mensagem informando que ele deveria entregar as chaves e o controle do imóvel até o dia seguinte, caso contrário, a polícia seria acionada.

Outra surpresa aconteceu no dia 30/01 quando chegou no local e não conseguiu entrar, pois a fechadura havia sido trocada pelos locadores, fato que foi gravado pelo sistema de monitoramento.

Além disso, no dia 12/02/2020, um caminhão chegou até a residência do locatário para deixar os pertences que estavam na sala alugada, entre eles, uma cômoda que teria cerca R$ 19.657,00, mas que agora estaria vazia. Ademais, outros objetos, pertencentes à clientes, também foram perdidos ou extraviados nesta ocasião.

O que diz os locadores?

Um dos réus alegou que vendeu o imóvel a segunda ré e que esta outorgou a ele os poderes de administração sobre a sala comercial, podendo receber o valor dos alugueis até que a dívida da compra fosse totalmente quitada.

Além disso, alegou que houve o inadimplemento dos alugueis de outubro a dezembro de 2019 e janeiro de 2020, sendo que foram feitas tentativas de contato para tentar receber os valores devidos, bem como foi enviada uma notificação para que o locatário desocupasse o imóvel.  

Alegou que não foi ajuizada ação de despejo, pois conforme a defesa dos locadores, o locatário teria fechado a loja e desaparecido, não havendo que se falar em esbulho possessório, pois apenas teriam praticado condutas permitidas pela lei, visto que a locadora era proprietária do imóvel e simplesmente estaria tomando posse do que já era seu.

Ainda, foi informado que o locatário teria se recusado a receber os bens que estavam na sala comercial e exigiu R$ 15 mil para fazer um acordo extrajudicial, sendo que os objetos foram retirados pelos locadores no dia 13/02/20 na presença do escrevente autorizado do 4º Tabelionato de Notas de Cascavel.

Ademais, em sede de reconvenção, requereram que o locatário fosse condenado ao pagamento de R$ 10.170,90 referente aos alugueis e demais encargos (água, luz e impostos) e de R$ 20.150,00, relativo à cláusula penal, prevista no contrato.

O que o locatário deseja receber com a ação?

Diante de toda esta situação, o locatário ajuizou uma ação para requerer que os locadores fossem condenados a restituir os R$ 19.657,00 que foram retirados da gaveta da cômoda que estava no imóvel, o pagamento de multa entre 3 a 12 alugueis em razão da cobrança antecipada dos valores mensais e o pagamento de R$ 35 mil a título de indenização por danos morais.

O que diz a justiça?

Quanto a conduta praticada pelo procurador da locadora, que realizou a troca da fechadura da sala comercial, a juíza Anatália Isabel Lima Santos Guedes, da 3ª Vara Cível de Cascavel, considerou o ato como abusivo, pois a notificação para que o locatário saísse do imóvel já havia sido expedida e tinha até a data de 23/02 para ser cumprida.

Aliás, o réu sequer buscou as vias legais para satisfação do seu direito, como por exemplo propor uma ação de despejo contra o autor. Inclusive, não só impediu a entrada do autor como novamente adentrou na locação retirando, de forma arbitrária, os bens que ali estavam.

Trecho da Sentença

Ademais, para a magistrada, a conduta praticada não se enquadra no exercício regular de um direito, como alega os locadores, visto que a situação não se amolda nas hipóteses permitidas pela lei para o exercício da autotutela, isto é, quando há o justo receio de ser molestado, o possuidor pode, por sua própria força, ser mantido ou restituído na posse do bem.

Aqui, não haviam quaisquer indícios de que os réus seriam privados da posse da sala comercial – mediante violência, clandestinidade ou abuso de confiança – que justificasse a conduta praticada por esses.

Trecho da Sentença

Para a magistrada, o locatário teria sido esbulhado da posse, pois esta era sua por força da relação contratual e deveria ser exercida até o término do prazo previsto para a desocupação, sendo que foi privado de exercê-la em razão dos atos praticados pelos locadores.

Ainda, a magistrada destaca que não foram trazidas aos autos, as provas que demonstrassem que o locatário teria se ausentado, não respondido as chamadas ou que estaria sendo procurado pelo Departamento Penitenciário (DEPEN).

No tocante ao sumiço de R$ 19.657,00 após os locadores terem adentrado na sala comercial, foi alegado pelo locatário que R$ 14 mil teriam sido originários de um empréstimo.

Sobre este valor, a juíza considera que:

[…] não é crível que alguém que alegue passar por problemas financeiros e deixe de arcar com o valor dos aluguéis mantenha elevado valor em uma sala comercial. Além disso, não há qualquer prova mínima que demonstre que havia, de fato, o montante mencionado no local e que esse teria sido retirado pelos réus.

Trecho da Sentença

Desse modo, o pedido de restituição destes valores foi julgado improcedente pela magistrada responsável pelo caso, ante a ausência de provas que pudessem confirmar o que foi alegado pelo locatário.

Por outro lado, a juíza entendeu que o dano moral restou configurado e foi devidamente comprovado, não havendo dúvidas quanto ao abalo psicológico sofrido pelo locatário que teve a entrada no imóvel barrada sem qualquer informação prévia, sendo privado de seus pertences profissionais, que foram retirados, de modo arbitrário, pelos locadores.

Assim, considerando que a conduta foi abusiva e que ultrapassou os limites do mero dissabor e angústia, a juíza condenou os locadores a indenizar o locatário em R$ 12 mil.

Em relação ao pedido de condenação ao pagamento de multa pela cobrança dos alugueis de forma antecipada, há que se destacar que a antecipação apenas pode ocorrer nas hipóteses previstas no art. 42 da lei nº 8.245/91, ou seja, quando não houver outra forma de garantia ou nos casos de locação para temporada.

Em análise do contrato de locação, a magistrada observou que foi estipulada uma garantia (caução), no montante de R$ 2.500,00 que deveria ser depositado na conta bancária da locadora.

Ainda, verificou que o locatário realizou o pagamento de um sinal no valor de mil Reais em 26/09/2019 e dos R$ 2.500 de caução, além de R$ 417,00 de aluguel em 09/10/2019.

Diante deste pedido, a juíza foi clara e julgou o requerimento improcedente com a seguinte fundamentação:

[…] em que pese a vedação da cobrança antecipada dos aluguéis, não há que se falar em aplicação da multa do referido artigo no âmbito da esfera cível. Isso porque não cabe a esse juízo condenar os réus ao pagamento da multa […], vez que se trata de contravenção penal, podendo somente ser aplicada em processo criminal após a análise da suposta contravenção.

Trecho da Sentença

No tocante ao pedido formulado pelos locadores em face do locatário (reconvenção), de que haveria um débito de R$ 10.170,90 referente aos aluguéis atrasados, impostos, faturas de água e energia, bem como os custos que obtiveram com mudança do locatário, reforma da sala comercial e despesas do cartório, a juíza analisou item por item para decidir sobre a procedência destes requerimentos.

Ademais, também foi requerido que o locatário fosse condenado a pagar uma multa de 10% pelo inadimplemento, 20% de honorários advocatícios, além do pagamento da cláusula penal referente a 50% do valor restante dos aluguéis, totalizando R$ 20.150,00.

Sobre a cobrança dos alugueis e despesas da locação (água, luz e impostos), a magistrada destacou que responsabilidade por estes encargos são do locatário até a efetiva desocupação do imóvel.

No pedido dos locadores, é cobrado o valor referente a três meses de aluguel, sendo que a caução (R$ 2.500), equivale a aproximadamente dois aluguéis.

Assim, ficou decidido que:

Diante da existência da caução, a qual restou incontroversa nos autos, entendo que deve ocorrer sua dedução com o valor dos aluguéis inadimplidos do mês de novembro e dezembro de 2020 – remanescendo o valor de R$100 reais, na medida em que o valor de dois aluguéis totalizaria R$2.600,00.

Restando apenas o aluguel do mês de janeiro de 2020, esse deverá ser pago de forma proporcional, ou seja, até a efetiva desocupação do imóvel, que, em que pese forçada, ocorreu em 29 de janeiro de 2020. Assim, o valor a ser cobrado em relação ao referido aluguel será de R$1.216,12.

Trecho da Sentença

Quanto aos impostos, a magistrada destacou que não foram apresentadas provas que comprovassem, efetivamente, que houve a despesa apontada.

No mesmo sentido, conforme a sentença, a juíza entendeu que somente são devidos os gastos com a conta de luz, pois foram os únicos que estão devidamente comprovados nos autos, visto que em relação aos demais, há divergência na documentação apresentada.

Sobre as despesas com a reforma da sala (limpeza e pintura) após a locação, o juízo entendeu que:

[…] para sua cobrança, impõe-se a comprovação do estado do imóvel (do início e final da locação) através da realização de vistoria efetuada em conjunto pelas partes, a fim de demonstrar as reais condições do bem. A simples juntada de fotografias não demonstra que eventuais danos foram decorrentes da conduta do reconvindo durante o período de locação […].

Trecho da Sentença

Desse modo, o pedido de condenação do locatário ao ressarcimento das despesas efetuadas com a reforma do imóvel não foi acolhido pela magistrada. 

Já em relação aos gastos com a mudança e despesas cartorárias, a sentença foi clara em reafirmar que, devido a atitude arbitrária dos locadores (retirada dos pertences e troca da fechadura sem o consentimento do locador), não é cabível a restituição dos valores despendidos.

Sobre o pagamento de 20% de honorários para advogado, a juíza destacou que, apesar de conter esta previsão no contrato de locação, “[…] é ilegal a cobrança de honorários por inadimplemento de débito, visto que devem ser fixados pelo juiz, quando da ação judicial […]”. Dessa forma, improcedente o pedido formulado sobre esta questão.

Trecho da Sentença

Quanto à cobrança da multa por inadimplemento e da cláusula penal, tem-se […] é que inviável a incidência concomitante da multa por inadimplemento e da cláusula penal, uma vez que ambas decorrem do mesmo fato gerador, qual seja, o inadimplemento contratual, sob pena de configurar bis in idem e, consequentemente, o enriquecimento ilícito da parte.

Trecho da Sentença

Desse modo, a magistrada considerou que a multa por inadimplemento deve prevalecer em relação à cláusula penal, visto se tratar de uma penalidade específica e mais benéfica ao locatário.

Diante de todos os pedidos formulados pelos locadores contra o locatário, este alegou que estaria sendo cobrado por valores considerados indevidos, porém tal tese não foi acolhida pela juíza, visto que a má-fé em relação à esta postulação não foi comprovada.

Assim, os locadores foram condenados a pagar R$ 12 mil de indenização pelos danos morais sofridos pelo locatário, enquanto este foi condenado a pagar R$ 1.316,12 referente aos aluguéis em atraso e R$ 102,41 referente ao débito da conta de luz.

A decisão publicada é de 1ª instância, sendo cabível a apresentação de recurso para o Tribunal de Justiça do Paraná.