Causa ganha? Cascavelenses que processaram loteadora também são condenadas

A empresa Mascor Imóveis foi alvo de ação revisional de contrato de compra e venda de lote urbano no loteamento Residencial Nova Veneza em Cascavel.

Segundo as duas autoras da ação, elas firmaram um contrato de compromisso de reserva de compra e venda para aquisição de imóvel urbano com a Mascor Imóveis, na fração ideal de 50% para cada uma. Porém, afirmaram que no contrato foram inseridas cláusulas abusivas e ilegais, com reajuste/juros cobrados de forma exorbitante em desacordo com o convencionado, encargos de mora acima do limite legal e taxas abusivas.

As autoras comunicaram também que o imóvel foi adquirido pelo valor total de R$ 95.000,00, a ser quitado com uma entrada de R$ 2.000,00 e 93 parcelas de R$ 948,94, sustentando que foi pactuado como forma de reajuste a variação do IGPM referente ao mês anterior em que se efetuar o reajuste, capitalizado mês a mês, mais juros de 1% ao mês e encargos moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor total em atraso.

No entanto, para as consumidoras, os reajustes anuais das parcelas se mostraram abusivos e ilegais, pois excederam ao acordado. Elas alegam a vedação da cobrança de juros superior ao dobro da taxa legal e defendem a necessidade de repetição de indébito, com a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente e pagamento da multa contratual de 20% prevista em razão de descumprimento do contrato pela Mascor Imóveis.

O que diz a Mascor Imóveis

Em sua defesa, a empresa Mascor Imóveis alegou que o contrato firmado entre as partes é válido, pois as autoras tiveram ciência previa das informações relativas ao negócio firmado, não podendo alegar neste momento desconhecimento. Afirmam também que, conforme disposição contratual as parcelas seriam corrigidas pela variação da poupança, inexistindo abusividade no reajuste aplicado. Sustentando ser devida a cobrança de encargos moratórios e que não há que se falar em repetição de indébito.

A Mascor ainda afirma em sua contestação que as autoras possuem parcelas em atraso, pedindo que a ação seja julgada improcedente. Todavia, as autoras argumentaram que o atraso no pagamento das parcelas se deu por culpa dos altos reajustes aplicados.

Decisão

Para a Juíza de Direito Gabrielle Britto de Oliveira, da 4ª Vara Cível de Cascavel, é plenamente cabível a revisão do contrato firmado entre as partes, a fim de preservar os direitos do consumidor.

Após analisar o contrato, inicialmente a magistrada entendeu que inexiste ilegalidade na previsão contratual.

Esclareço que a cobrança de juros remuneratórios e correção das parcelas, por si só, não enseja qualquer abusividade, tendo em vista que se destinam a preservar o equilíbrio financeiro do contrato, assim como remunerar a incorporadora pelo longo período até o recebimento do preço na sua integralidade.

Trecho da sentença

Também inexiste impedimento à incidência de correção monetária sobre o saldo devedor, já que se trata de uma forma de correção do poder aquisitivo da moeda, a fim de manter o valor real da dívida, sendo o IGPM índice válido para medir a respectiva variação. Ademais, a capitalização do índice inflacionário foi expressamente pactuada, conforme se extrai do contrato firmado entre as partes, inexistindo abusividade contratual neste aspecto.

No entanto, para a Juíza há parcial razão no pedido feito pelas autoras com relação aos encargos cobrados de forma diversa da pactuada. Por meio de prova pericial, se constatou que os termos contratuais não foram cumpridos em sua integralidade.

Segundo o laudo pericial anexado ao processo, a perita explicou que “não foi possível identificar a metodologia de cobrança dos juros remuneratórios. De acordo com o contrato, os juros remuneratórios seriam cobrados junto com o índice de correção monetária de forma acumulada. No entanto, no referido documento, não está demonstrado a formação do índice aplicado na correção das prestações cobradas. Esclareça-se que só foi possível identificar o valor das prestações, multa, juros de mora, despesa de cartório e valores pagos.”

Diante disso, a perita efetuou o recálculo do contrato de acordo com o pactuado em contrato, ou seja, reajuste das prestações de forma anual, com correção pelo índice IGP-M mais juros remuneratórios de 1% ao mês, capitalizados mês e mês, apurando, índice de reajuste das prestações menor que o reajuste cobrado.

Conforme tabela do laudo pericial, foi cobrado reajuste de 20,58%, sendo que o reajuste correto seria de R$ 18,78%, havendo uma diferença de 1,80% para ambas as demandantes.

Diante da diferença no percentual do reajuste, se constatou que a 1ª requerente pagou valor a maior no total de R$ 670,90. No entanto, em relação à 2ª demandante, a perícia apurou a existência de saldo devedor no valor de R$ 6.293,84, totalizando saldo devedor no montante de R$ 5.622,92.

Há que se destacar que o valor final indicado na perícia foi apurado compensando-se o valor do reajuste cobrado a maior com o valor de inadimplência das requerentes, de modo que não há o que se falar em qualquer valor a ser exigido em desfavor da Mascor Imóveis, remanescendo por sua vez saldo devedor em favor da empresa.

Também é importante mencionar que os valores reconhecidos em excesso deverão ser compensados de modo simples, pois não restou comprovada a má-fé da Mascor. Sendo assim, cabível, tão somente, a restituição simples do valor cobrado indevidamente.

Em relação à multa contratual, a Magistrada entendeu que a mesma é devida, porém, não nos moldes contratados.

O contrato determina a aplicação da referida multa na hipótese de qualquer uma das partes necessitar recorrer ao judiciário para o exercício de um direito estabelecido pelo o mesmo, estando assim previsto: “na hipótese de qualquer medida judicial para exercer qualquer um dos direitos deste contrato, ficará a parte infratora sujeita à multa de 20% (vinte por cento) sobre o preço total do imóvel ora compromissado, além das demais cominações legais e de direito, inclusive honorários advocatícios

Trecho da sentença

No entanto, a juíza compreendeu ser necessária a revisão do valor previsto contratual, a fim de evitar enriquecimento indevido e reduziu a penalidade prevista contratualmente para o montante de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato.

Desta forma, a justiça reconheceu a ilegalidade na cobrança de reajuste de forma diversa da contratada,
condenando a Mascor Imóveis a restituir as autoras, de forma simples, o valor cobrado a maior em razão
do reajuste equivocado, autorizando-se a compensação com as parcelas vencidas do contrato até março/2021 (data do laudo pericial), sem prejuízo do saldo remanescente em favor da Mascor.

Também condenou a Mascor ao pagamento da multa prevista no contrato, reduzida ao percentual de 2% sobre o valor do contrato, totalizando a quantia de R$ 1.900,00 (um mil e novecentos reais).

Por outro lado, as autoras também foram condenadas a efetuar o pagamento dos débitos em atraso em relação ao contrato até março/2021 (data do cálculo efetuado no laudo pericial), que após a compensação com o valor do crédito relativo ao reajuste das parcelas, totaliza o valor de R$ 5.622,92. O valor do saldo devedor deverá ser corrigido pela média do INPC e IGP-Di e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da data do laudo pericial anexado nos autos (março/2021).

A decisão é de 1ª instância e cabe recurso, podendo ser reformada pelo Tribunal de Justiça do Paraná.