STF autoriza incorporadora a realizar alienação fiduciária por meio de contrato particular

O ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Gilmar Mendes autorizou uma incorporadora imobiliária a realizar alienação fiduciária – um tipo de garantia – por meio de contrato particular, sem necessidade de escritura pública. A decisão foi proferida na última sexta-feira, 13, no âmbito de um mandado de segurança ajuizada pela Pixel Incorporadora. Apesar de ser uma medida individual, que beneficiou apenas uma empresa, a decisão pode servir de base para interpretações futuras no Judiciário.

A alienação fiduciária é utilizada em operações de crédito e de financiamento. As incorporadoras e construtoras, por exemplo, mantém a propriedade do imóvel vendido até que a dívida seja quitada pelo comprador. Só depois do pagamento da dívida o comprador pode registrar o imóvel em seu nome. Pela lei, essa modalidade de garantia pode ser feita por meio de escritura pública ou por contrato particular com efeito de escritura.

Em junho deste ano, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou norma que restringe a alienação fiduciária por meio de contrato particular somente às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário e no Sistema Financeiro de Habitação, assim como as cooperativas de crédito, companhias securitizadoras e agentes fiduciários sujeitos à regulamentação da CVM ou do Bacen.

Ao acionar o Supremo, a Pixel Incorporadora argumentou que a restrição imposta pelo CNJ cria uma obrigação que não estava prevista em lei. “O uso do instrumento particular para a celebração de negócios imobiliários com garantia de alienação fiduciária, tornou-se prática comum adotada por loteadoras e incorporadoras de todo país quando da venda de seus imóveis, dada a sua praticidade e o menor custo envolvido, se comparado com a celebração do ato por instrumento público”, afirmou.

Gilmar entendeu que a lei, de fato, não prevê restrições à formalização de alienação fiduciária por meio de contrato particular. Na avaliação do ministro, a norma do CNJ vai em sentido contrário ao objetivo da lei aprovada pelo Congresso, que visa fomentar a disponibilização de crédito no mercado a um custo menor e gerar empregos.